GmbH günden: Spare Steuern bei Immobilien-Investments

Die Gewinne aus laufenden Einkünften (Vermietung & Verpachtung) und dem Verkauf werden mit nur 15,83 Prozent versteuert. Voraussetzung ist hier, dass die Kriterien der Gewerbesteuerbefreiung erfüllt werden, sonst liegt der Steuersatz bei 30 Prozent. Verkaufst du deine Immobilie im Share Deal zahlt du sogar nur 1,54 Prozent Steuern.

Wenn im Privatvermögen auf Mieteinnahmen oder Einnahmen aus dem Verkauf der Immobilie der Spitzen-Einkommenssteuersatz zu erwarten ist, sollte die Gründung einer Immobilien GmbH in Erwägung gezogen werden. Wie profitabel dieses Konstrukt ist, hängt stets von der gewählten Strategie bei Immobilieninvestments ab.

Eine Immobilien-GmbH kann bei langen Haltedauern eine lohnende Option sein. Allerdings ist es wichtig, dass sowohl die Immobilie als auch die Mieteinnahmen eine gewisse Größe aufweisen, um die jährlichen Kosten von etwa 3.000 Euro für die GmbH-Konstruktion zu rechtfertigen. Die Höhe der Verwaltungskosten für die GmbH kann individuell variieren.

Eine privat gekaufte Immobilie kann nach drei Jahren Eigennutzung steuerfrei verkauft werden, auch an eine GmbH. Im Betriebsvermögen wird hier jedoch in (fast) jedem Fall die Grunderwerbssteuer fällig. Dieser kann nur über den Umweg des Verkaufs an eine Personengesellschaft, die frühestens zehn Jahre nach Erwerb der Immobilie in eine GmbH umgewandelt wird, entgangen werden.

Nein, du gründest in jedem Fall eine normale GmbH, die sich in ihrer Rechtsform nicht von der üblichen operativen GmbH unterscheidet. Zusätze wie vermögensverwaltende GmbH, Aktien-GmbH oder Immobilien-GmbH sind nur umgangssprachlich und beziehen sich auf den Unternehmensgegenstand der GmbH. Diesen legst du bei der Gründung in deiner Satzung bzw. dem Gesellschaftsvertrag fest. Abhängig von der Formulierung deines Unternehmensgegenstandes, kannst du mit deiner GmbH in alle genannten Assets investieren. Eine spätere Anpassung des Unternehmensgegenstandes ist ebenfalls möglich, bedarf jedoch der erneuten notariellen Beurkundung und einer Meldung der Änderung des Gesellschaftsvertrags beim Handelsregister.

In der Gründung mit RIDE sind Satzung und die für dich passende Formulierung des Unternehmensgegenstandes selbstverständlich inbegriffen.

Vermietungen einer GmbH an eine:n Gesellschafter:in sind kaum zu empfehlen. Zum einen müsste der:die Gesellschafter:in eine höhere als die ortsübliche Miete zahlen, damit für die GmbH noch ein zu versteuernder Gewinn bleibt. Bei zu geringer Miete besteht schnell der Verdacht einer verdeckten Gewinnausschüttung, bei zu hoher Miete der einer verdeckten Einlage. Zum anderen profitiert ein Privathaus in der GmbH nicht von der Steuerbefreiung beim Verkauf nach drei Jahren Eigennutzung, die im Privatvermögen existiert.

Die erzielten Umsätze müssen aus Vermietung und Verpachtung stammen.

Die GmbH hat zudem stets mindestens eine Immobilie zu halten. Existiert nur eine Immobilie im Betriebsvermögen, kann diese nur verkauft werden, wenn eine weitere Immobilie hinzukommt. Dies ist relevant beim Asset Deal, bei dem deine GmbH die gehaltene Immobilie verkauft (nicht beim Share Deal, bei dem du die gesamte Immo-GmbH verkaufst).

Weitere Einnahmen möglich 
Einnahmen aus Wertpapieren, Darlehen etc. sind nicht schädlich, erhalten aber keine Gewerbesteuerbefreiung.



Vermeidung Betriebsaufspaltung 
Verflechtungen von Besitz- und Betriebsunternehmen sind unbedingt zu vermeiden.

Kein gewerblicher Grundstückshandel 
Es dürfen maximal 3 Objekte in laufenden 5 Jahren verkauft werden. Weitere Kriterien, wie z.B. Renovierungen im Zeitraum von 5 bis 10 Jahren mit anschließendem Verkauf, können schädlich sein.

Ja, die Notargebühren sind in unserem Fixpreis inklusive.

Um eine GmbH zu gründen brauchst du einen schriftlichen Gesellschaftsvertrag, der durch eine:n Notar:in beurkundet wird. Zudem musst du das Stammkapital mindestens hälftig zu 12.500 Euro auf das GmbH-Geschäftskonto einzahlen. Erst mit Eintragung ins Handelsregister ist die Gründung vollzogen.

Natürlich kannst du auch, wenn du mit RIDE gründest, deinen Firmensitz selbst frei wählen. Das kann an deiner privaten Adresse oder in einem Büro in einer anderen Stadt sein. Wichtig ist, dass du dort postalisch und telefonisch erreichbar bist und eine physische Einrichtung zur Aufbewahrung wichtiger GmbH-Unterlagen sowie einen Arbeitsplatz hast.