Die Basics: Immobilien-GmbH als Steuersparmodell
Hältst du Immobilien im Privatvermögen, so wird sowohl auf laufende Einkünfte aus Pacht und Vermietung, also auch auf Veräußerungsgewinne dein privater Einkommensteuersatz fällig – im schlechtesten Fall also über 47 Prozent.
Erwirbst du die Immobilie hingegen mit dem Betriebsvermögen einer GmbH, so kannst du von der erweiterten Kürzung der Gewerbesteuer profitieren. Dann zahlst du statt des üblichen GmbH-Steuersatzes von etwa 30 Prozent nur 15,83 Prozent Steuern auf Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung.
Auch für die Veräußerung der Immobilie einer GmbH kann dieser günstige Steuersatz gelten.
Mehr dazu erfährst du auf unserer Seite zur Immobilien-GmbH.
Was ist eine Immobilien-Holding?
Wie unterscheidet sich nun die Immobilien-Holding von der Immobilien-GmbH? Die Immobilien-Holding ist eine gewöhnliche Holdingstruktur. Sie besteht aus mindestens zwei Gesellschaften:
- Die Muttergesellschaft beziehungsweise Holding.
- Die Tochtergesellschaft beziehungsweise Immo-GmbH.
Share Deal: Verkauf von Immobilien zu nur 1,54 % Steuern
Immobilien-GmbH gründen und steuerfrei Vermögen aufbauen? Nicht ganz, aber fast: Mit der Holdingstruktur senkst du deine Steuerlast beim Verkauf einer Immobilie auf nur 1,54 Prozent.
Das funktioniert, indem deine Holding die Tochter-GmbH, welche die Immobilie besitzt, an den:die Käufer:in veräußert.
Dieser Verkauf ist dank des Schachtelprivilegs des § 8b des Körperschaftsteuergesetzes so steuergünstig möglich. Denn danach gilt: Verkauft eine Kapitalgesellschaft Anteile an einer anderen Kapitalgesellschaft, so sind die Veräußerungsgewinne stets zu 95 Prozent steuerbefreit.
Der Share-Deal mit doppelter GmbH-Struktur eignet sich vor allem für große, teure Immobilien oder Gewerbeimmobilien. Für eine kleine Privatimmobilie sind Käufer:innen selten bereit, eine GmbH zu erwerben. Zudem kannst du eine im Privatvermögen gehaltene Immobilie nach Eigennutzung innerhalb von drei Kalenderjahren oder zehn Jahren Vermietung auch steuerfrei verkaufen.
Kauf einer Betriebsimmobilie
Soll deine operative GmbH in eine eigene Immobilie ziehen, dann kannst du diese, statt mit der operativen GmbH selbst, mit einer neuen Tochtergesellschaft kaufen.
Deine operative GmbH mietet die Immobilie deiner Immo-GmbH dann an.
Der Vorteil:
- Deine operative GmbH kann die Mietaufwendungen in voller Höhe steuerlich geltend machen.
- Das senkt die Gewinne der operativen GmbH, die ja zu etwa 30 Prozent dort versteuert werden.
- Die Immo-GmbH ist von der Gewerbesteuer befreit, da sie nur Einnahmen aus der Vermietung hat. Gewinne werden somit zu nur 15,5 Prozent besteuert – deutlich günstiger, als wenn du in der operativen GmbH versteuert hättest.
- Aus der Immo-GmbH kannst du Gewinne wie üblich zu nur 1,54 Prozent Steuern in die Holding schieben und dort in Finanzinstrumente für deinen Vermögensaufbau investieren.
Vermögensaufbau durch Immobilieninvestments bei gleichzeitigem Besitz eines Gewerbebetriebes
Eine Immobilien-Holding kann außerdem äußerst lohnend sein, wenn du eine operative GmbH hast und mit den Gewinnen aus dieser Vermögensaufbau mittels Immobilien-Investments betreibst. Die Holding senkt hierbei deine Steuerlast.
Hättest du keine Holding, müsstest du die Gewinnausschüttung deines Gewerbetriebes an dich als Privatperson mit der Kapitalertragsteuer in Höhe von 26,38 Prozent versteuern.
Erst dieses versteuerte Geld könntest du wieder über ein Gesellschafterdarlehen in deine Immobilien GmbH einbringen.
Hast du hingegen eine Holding, kannst du die Gewinne deiner operativen GmbH zu nur 1,54 Prozent in die Holding ausschütten und sparst so erheblich Steuern. Die Holding bringt die Gewinne dann über ein Darlehen in die Immo-GmbH ein und die Immo-GmbH investiert in die Immobilien. Das Darlehen kann steuerfrei zurück an die Holding getilgt werden. Übrige Gewinne reinvestiert die Immo-GmbH.
Sehr gut organisiert bei RIDE.
Die eigene VV GmbH gegründet, mit Tipps zu welcher Bank und mit Online Unterschriften kein Papier hin und her senden. So mag ich das. Kann ich nur empfehlen.
Daniel
Gründer und Börsen-Trainer
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Holdingstruktur im Detail erklärt
In diesem Video erklärt Daniel von RIDE alles Wissenswerte zur Holdingstruktur und wie dein Vermögensaufbau von dieser profitieren kann. Dabei geht er auch auf das Beispiel des Nutzens der Immobilien-Holding für den Kauf einer Betriebsimmobilie noch einmal ausführlich ein.
Vermögensaufbau von A-Z gedacht: Gründung, Verwaltung und Broker für die Holding
Eine Holdingstruktur kann sich finanziell richtig lohnen – nicht zuletzt dank der steuerlichen Gestaltungsmöglichkeiten dieser Organisationsform.
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