Generell kann man mit einer Objektgesellschaft Steuern sparen, allerdings nicht immer. Folgendes gibt es zu beachten:
Wenn eine GmbH nur Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung hat, so kann die reine Immobilien-GmbH von der Gewerbesteuer befreit werden. Dies nennt man erweiterte Kürzung.
Damit liegt der reale Steuersatz dann lediglich bei 15,83 Prozent Steuern (Körperschaftsteuer inklusive Solidaritätszuschlag) im Gegensatz zu dem privaten Steuersatz von bis zu 47,48 Prozent, den du ohne GmbH zahlen würdest.
Wichtig ist hierbei, dass die Gesellschaft keine anderen Einnahmen aus operativer Tätigkeit erzielt. Das heißt, es dürfen keine Ausgangsrechnungen gestellt werden. Vermögensverwaltende Tätigkeiten (zum Beispiel Wertpapierhandel) gelten nicht als operative Tätigkeit und sind daher zulässig.
Des Weiteren dürfen nur drei Objekte in laufenden fünf Jahren verkauft werden. Wenn man mehr Objekte verkauft, handelt es sich um gewerblichen Grundstückshandel und die Gewerbesteuerbefreiung erlischt.
Der Nachteil dieser Konstruktion ist jedoch, dass ein steuerfreier Verkauf nach zehn Jahren bei Vermietung, beziehungsweise drei Jahren bei Eigennutzung, nicht mehr möglich ist.
Auf der anderen Seite kann man aber die Immobilie jederzeit als Sharedeal statt als Asset-Deal verkaufen. Dies bedeutet, man verkauft nicht die Immobilie, sondern die Objektgesellschaft. Wenn man diese Objektgesellschaft nun mit einer anderen GmbH als Beteiligungsgesellschaft hält, sind 95 Prozent des Veräußerungserlöses steuerfrei. Die Steuerlast liegt in diesem Fall dann nur bei etwa 1,54 Prozent. Diese Strukturierung nennt sich auch Immobilien-Holding.
Der Verkauf im Sharedeal funktioniert gut bei größeren sowie bei Gewerbeimmobilien. Einzelne Wohnungen, die man eher an Eigennutzer verkauft, eignen sich eher weniger, da ein Eigennutzer keine GmbH erwerben möchte.
Wenn du deine Immobilie bisher privat gehalten hast und diese jetzt in die GmbH überführen willst, gibt es noch einen kleinen Vorteil:
Die einfachste Variante ist es, deine Immobilie an deine GmbH zu einem hohen Marktpreis zu verkaufen. Wenn du die Immobilie länger als zehn Jahre gehalten hast (beziehungsweise drei Jahre als Eigennutzer) ist der Verkauf steuerfrei möglich.
Hierdurch fangen dann deine Abschreibungen in der GmbH neu an. Das bedeutet, du hast in der Regel höhere Abschreibungen (weil die Immobilie teurer erworben wurde) und die Abschreibedauer fängt neu an.
Zusammengefasst: Eine Immobilien-GmbH kann sich bei langen Haltedauern sehr gut lohnen. Die Immobilie und die Mieteinnahmen müssen jedoch eine gewisse Größe haben, damit sich die etwa 3.000 Euro Jahreskosten der GmbH-Konstruktion lohnen.
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