2022 Steuern sparen bei Investments: #3 Immobilien in der GmbH

Hohe Steuern hindern Dich daran Vermögen aufzubauen:  

So sparst Du enorm Steuern, wenn Du Immobilien in einer GmbH hältst! 

Grundsätzlich ist die GmbH ist die steuergünstigste Art in Immobilien zu investieren. Hältst Du Immobilien in einer vermögensverwaltenden GmbH, kannst Du Deinen Steuersatz auf Gewinne aus Mieteinnahmen auf 15,83 Prozent und auf Gewinne aus dem Immobilienverkauf auf 15,83 Prozent - oder im Share-Deal auf nur 1,54 Prozent - senken. 

                                                                                                                                      So senkst Du Deinen Steuersatz bei Mieteigentum auf nur 15,83 Prozent 

Besitzt Du Mieteigentum, musst Du die Mieteinnahmen mit Deinem persönlichen Einkommenssteuersatz versteuern. Das bedeutet, dass Du Deine Gewinne im ungünstigsten Fall mit dem Höchststeuersatz von 45 Prozent - plus Solidaritätszuschlag und plus Kirchensteuer - versteuern musst. Hältst Du Deine Immobilie stattdessen in einer vermögensveraltenden GmbH, ist es möglich den Steuersatz für Deine Gewinne aus Mieteinnahmen auf nur 15,83 Prozent zu senken.  

So senkst Du Deinen Steuersatz beim Immobilienverkauf auf nur 15,83 Prozent oder im Share-Deal auf nur 1,54 Prozent 

Veräußerst Du Deine Immobilie, gilt auch der persönliche Einkommenssteuersatz. In einer GmbH lässt sich, unter bestimmten Voraussetzungen, der Steuersatz auf Gewinne aus dem Immobilienverkauf ebenso auf nur 15,83 Prozent senken. Und hältst Du Deine Immobilien GmbH über eine Holdingstruktur, lassen sich die Steuern auf den Verkaufserlös im Share-Deal auf nur 1,54 Prozent senken.  

Die vermögensverwaltende GmbH und ihre vorteilhafte Besteuerung  

Die vermögensverwaltende GmbH ist eine GmbH wie jede andere, nur steht bei ihr das optimale Steuern von Gewinnen aus Kapitalvermögen im Vordergrund. Das Ziel ist es, dass Du über die GmbH Investments tätigst und die Gewinne zu einem geringeren Steuersatz versteuerst als es privat der Fall wäre.  

In einer GmbH gibt es drei Steuern: Körperschaftssteuer mit 15 Prozent, Solidaritätszuschlag (Soli) auf Körperschaftssteuer (KSt) und Gewerbesteuer. Grundsätzlich bezahlst Du mit der GmbH somit insgesamt rund 30 Prozent Steuern. Eine GmbH ist immer ein Gewerbebetrieb und damit gewerbesteuerpflichtig. Sind jedoch bestimmte Kriterien erfüllt, trifft die erweiterte Gewerbesteuerkürzung
bei Immobilienprojekten zu. Das bedeutet, dass in der GmbH dann keine Gewerbesteuer anfällt und Du mit der GmbH nur Körperschaftssteuer und Soli mit 15,83 Prozent zahlen musst. 

Das sind die Voraussetzungen, dass Du keine Gewerbesteuer mit der Immobilien GmbH zahlen musst 

Damit Du von der erweiterten Gewerbesteuerkürzung in der GmbH profitieren kannst, müssen diese Voraussetzungen erfüllt sein: 

Es dürfen nur Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung erzielt werden.  

Weiter darf die GmbH keinen gewerblichen Grundstückshandel betreiben. Ein gewerblicher  Grundstückshandel liegt dann vor, wenn Du eine Immobilie „nur“ mit der Absicht kaufst, sie wieder zu verkaufen – zum Beispiel, wenn Du einen Neubau nicht vermietest.  

Andernfalls darfst Du die Immobilien zwar verkaufen, aber es dürfen nur maximal drei Objekte in laufenden fünf Jahren sein. Der niedrigere Steuersatz von 15,83 Prozent gilt dann sowohl auf die laufenden Gewinne aus Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung als auch auf den Verkaufserlös.  

Hier gibt es eine Sonderregel, die lautet: Dies gilt nicht für das letzte Objekt. Das heißt, beim Verkauf musst Du darauf achten, dass mindestens immer noch ein Objekt in der GmbH bleibt.  

Außerdem musst Du die Verflechtung von Besitz- und Betriebsunternehmen in der GmbH unbedingt vermeiden.  

In diesem Fällen profitierst Du von Immobilien in der GmbH 

Privatvermögen vs. Betriebsvermögen: Ab wann Du Deine Immobilie besser im Betriebsvermögen als im Privatvermögen halten solltest, ist immer vom Einzelfall abhängig. Dennoch gibt es eine Guideline: 

Willst Du kurzfristig Fix & Flip machen – das heißt, Du kaufst eine Immobilie und verkaufst sie sofort wieder - fallen im Privatvermögen Einkommenssteuer mit bis zu 45 Prozent, plus Soli, plus Kirchensteuer an. In der GmbH ist es der volle Steuersatz mit rund 30 Prozent. Je nach Deinem persönlichen Einkommenssteuersatz ist es daher ratsam Fix & Flip-Projekte in einer GmbH zu betreiben. 

Im Privatvermögen sind Immobilien nach 10 Jahren steuerfrei. Möchtest Du ein Objekt nach 10 Jahren verkaufen, dann ist es sinnvoller, wenn Du es im Privat- vermögen abwickelst. Möchtest Du die Immobilie aber länger halten, 20 oder 30 Jahre lang, profitierst Du von der GmbH und der erweiterten Gewerbesteuerkürzung. Hier erfährst Du außerdem, welche Steuern anfallen, wenn Du Deine Bestandsimmobilie an Deine GmbH überträgst. 

Eine GmbH hat auch Kosten wie IHK-Beitrag, Steuerberater,Jahresabschluss und Kontoführungsgebühren. Deshalb ist eine reine Immobilien GmbH empfehlenswert, wenn Du mindestens 75.000 Euro Jahresmiete einnimmst. Nutzt Du die GmbH ohnehin noch für Wertpapiere, etc., kannst Du natürlich auch kleinere Objekte in die GmbH einbringen. 

Drei weitere Vorteile, wenn Du Immobilien in der GmbH hältst 

Immobilien und Aktien kannst Du kombinieren  

Interessanterweise gefährden weitere Einnahmen aus Kapitalvermögen - wie Wertpapiere, Darlehen, etc. - die erweitertet Gewerbesteuerkürzung nicht. Auf diese Einnahmen erhältst Du allerdings in der GmbH dann keine Gewerbesteuerbefreiung. Das heißt, „keine Gewerbesteuer“ betrifft dann nur den Immobilienteil in Deiner Gesellschaft.  

In der GmbH profitierst Du von der Haftungsbeschränkung bei Immobilien 

Ein weiterer Vorteil zum Privaten ist die Haftungsbeschränkung in der GmbH. Hältst Du eine Immobilie in einer GmbH und schließt ein Darlehen „ohne private Bürgschaft“ ab, verringert sich Dein Haftungsrisiko. 

Der Immobilienverkauf lohnt sich richtig im Share-Deal  

Entscheidest Du Dich für eine Immobilien GmbH mit einer anderen GmbH als Beteiligungsgesellschaft „Holding-Konstrukt“, sind 95 Prozent des Veräußerungserlöses steuerfrei. Die Steuerlast liegt in diesem Fall bei nur 1,54 Prozent. Im Gegensatz zum Asset-Deal, bei dem der Veräußerungsgegenstand die Immobilie selbst ist, übernimmt der Käufer beim Share-Deal Dein komplettes GmbH Konstrukt. Ein Share-Deal ohne Holding Konstrukt trägt eine Steuerlast von ca. 27 Prozent. 

Auf einen Blick: Gegenüberstellung der Gewinnbesteuerung bei Immobilien als Privatperson und mit GmbH  

* In der Tabelle gehen wir davon aus, dass die Voraussetzungen für die erweiterte Gewerbesteuerkürzung erfüllt sind. Weiter wird hier vom Einkommens-Höchststeuersatz im Privatvermögen ausgegangen. 

Die GmbH ist die steuergünstigste Art in Immobilien zu investieren 

Summa summarum: Immobilien GmbHs zahlen unter bestimmten Voraussetzungen keine Gewerbesteuer. Allerdings ist die Immobilie auch die einzige Art, die von der Gewerbesteuer befreit werden kann. Generell profitierst Du von einer vermögensverwaltenden GmbH für Immobilien ab ca. 75.000 Euro Miteinnahmen pro Jahr oder bei Fix & Flip-Geschäften. Durch Steueroptimierung kannst Du mehr re-investiert und schneller Vermögen aufbauen. Wir unterstützen Dich bei der GmbH Gründung und GmbH Verwaltung - mit dem RIDE Gründungs-Service „bei dem alle Prozesse zur GmbH-Gründung digitalisiert und weitestgehend automatisiert sind“ und dem digitalen RIDE Admin-Service „der Komplettlösung zur perfekten GmbH-Verwaltung“.  

Wissenswertes: GmbH und Immobilien sind eines unserer Spezialgebiete, da wir von Beginn an eigene Immobilienprojekte in GmbHs machen. Aktuell lassen Niedrigzinsen und Pandemie die eigenkapitalähnliche Finanzierung Mezzanine bei Immobilieninvestments in einer GmbH besonders attraktiv werden. Mezzanine-Kapital ist Hybridkapital, das in ihren rechtlichen und wirtschaftlichen Ausgestaltungen eine Mischform zwischen Eigen- und Fremdkapital darstellt. Falls das interessant für Dich ist, kannst Du Dich auch hierzu gerne bei uns melden beziehungsweise ein kostenloses Beratungsgespräch buchen.